Есть ли пузырь на рынке жилой недвижимости Москвы? 60
Контекст вопроса
Более года назад, когда цены на жилье в Москве достигли своего исторического максимума, многие эксперты не сомневались, что на рынке образовался пузырь. По прогнозам финансовый кризис должен был «сдуть» этот пузырь. Действительно, цены в долларовом выражении снизились более чем на треть, а в рублевом — на 20—25%, однако даже до уровня 2004 года им надо упасть еще раза в два. Этот факт не снял основных вопросов. Есть ли пузырь? «Сдуется» ли он? От чего это зависит?
39 мнений
Нет другой такой страны и центр в ней один.
Сам пузырь начал образовываться где-то в 2005 году, когда в стране все было хорошо с ликвидностью, у людей появлялись деньги, но наши опытные граждане предпочитали, да и предпочитают по сей день вкладывать деньги в стабильные активы, коей недвижимость и является. Не стоит забывать и про наши финансовые институты, банки получали западные кредиты под маленькую ставку и куда им их было вкладывать, кроме как не в недвижимость, где риски минимальны!? :) Все это и толкало цену вверх, причем нереальными темпами, которые обусловлены в свою очередь, тем что спрос гораздо выше предложения.
Сейчас произошла коррекция, но она скорее всего связана с курсовыми изменениями, нехваткой ликвидности у девелоперов для завершения проектов (это если про новострой, вторичка вообще по непонятным законам живет). Да и активность сейчас на рынке почти нулевая, все чего-то ждут....ждут вот этого падения в 2-3 раза.
Не знаю как в других городах нашей необъятной родины, но в Москве коррекция эта будет(в элитном секторе можно сказать была) недолгой, и скоро, совсем скоро цены пойдут вверх с еще большей силой. Москва не резиновая, а жить в ней хотят многие. Начали ли в 2009 году хоть один проект? (нефтебаксы еще никто не отменял, да и под кризис попилили немало, так что спрос будет :)) Так же деваелоперы будут более серьезно относиться к рискам, что тоже повлияет на цену в сторону повышения.
Так что как итог, думаю, что пузырь на рынке недвижимости Москвы был, есть и будет. и будут его поддерживать столь долго сколько смогут - это к ответу "сдуется ли он". От чего зависит - тут столько разных факторов, что даже не возьмусь начинать :) но главный фактор все же - спрос и предложение!
+5Есть мнение, дорогие друзья, что понятие "пузырь" к Москве малоприменимо.
"Пузырь" - это переоценка активов, вызванная ажиотажным спросом.
Весь рынок жилой недвижимости сейчас существует по правилам, установленным Ю.М. Лужковым. Без него в Москве не построишь ничего. Именно он и определяет цены в Москве, а далеко не спрос.
Через некоторое время Юрий Михайлович отъезжает в отставку. Вместе с ним пойдут все его приближенные, которые занимались строительством. Потом придет новый человек и будет устанавливать новые правила. Они могут быть какими угодно. Может новый мэр будет соцжилье строить, цены ронять, девелоперов нагибать и снижать цены. А может наоборот - подымет уровень коррупции, участки будет только своим раздавать и т.д.
К экономике процесс выбора наследника Лужкова не имеет никакого отношения. Поэтому прогнозировать рынок недвижимости экономическими инструментами не получится никак.
С другой стороны - Путин третьего дня сказал, что жилье должно стоить 30к/метр. Далее логическое противоречие про всесокрушающее ядро и несокрушимый столб. Лично я - за Путина.
+3Конечно, влияние Лужкова на рынок никто не отменял, как и влияние будущих градоначальников. Но ведь Лужков влияет на рынок только с одной стороны - со стороны строительных компаний. Но я лично не вижу механизма влияния Лужкова на другую сторону - спрос.
Предположим, что Лужков установил такие механизмы взаимодействия, что продавать жилье дешевле чем $20000/кв.м стало невыгодно. Ок, цены на недвижимость тогда будут высокими, но продаваться будет очень мало квартир. А поскольку до кризиса мы видели, что раскупаются практически все построенные (и даже еще непостроенные) квартиры, то видимо, цены соответствовали платежеспособному спросу, и равенство спроса и предложения имело место быть.
Однако, соглашусь еще раз в том, что новый градоначальник может все сильно поменять вот еще почему - поскольку жилье это тот товар, покупку которого можно относительно легко откладывать, цены на жилье очень сильно зависят от ожиданий от рынка в будущем. Пока градоначальник был один и тот же, и были ожидания, что ничего не изменится, и все будет дорожать и дальше, люди покупали жилье по каким угодно ценам - потому что завтра будет дороже. А вот когда градоначальника сменят, ожидания от будущего изменятся, и, например, если будут ожидания, что жилье будет дешеветь, то цены действительно пойдут вниз - самосбывающийся прогноз.
+7Несколько комментариев по вышеизложенным мыслям:
1. Пузырь. Пузыря на текущем рынке столичного жилья нет, пузырь уже сдулся, т.е. драматических коррекций не будет. Согласен с Ars, добавить нечего.
2. Почему девелоперам стало плохо. Основная причина: изменились ожидания инвесторов => упал спрос => упали цены => изменелись ожидания инвесторов (цикл замкнулся). Когда имеет место цикл, тогда можно говорить о сдутии пузыря. Конечно масло в огонь подливает отсутствие ликвидности, но это скорее не причина, а следствие.
3. Недвижимость и риски. С точки зрения инвестора, недвижимость некогда не была активом у которого риски минимальны. По размеру риска никогда никогда не догонит депозиты в Сбербанке (достаточно распространенный продукт).
4. Высказываение политиков про стоимость жилья. Говорят политики на эту тему часто и чаще подразумевают регионы, нежели Москву - надо внимательно фильтровать высказывания.
5. Роль мэрии Москвы.
Спрос.
На спрос влияет слабо. Разве, что с ростом неопределенности личности, которая будет "за штурвалом" немного подрастут риски => незначительно скорректируются цены
Предложение.
Может влиять различными механизмами на уровне субсидий и налогов. Но я не припомню кардинальных шагов в этой части. Если кто знает, поделитесь как Лужков вмешивался рынок недвижимости Москвы.
+2Недвижимость на рынке Москвы никогда не будет продаваться ее по реальным ценам (себестоимость + надбавка)! Как уже было сказано выше, очень много людей хотят жить в Москве, в городе где уровень жизни на порядок выше, чем во всей России, они формируют спрос, который не даст цене опуститься до реального уровня! Только вмешательство власти, путем разработки соответствующих законопроектов, способно заметно повлиять на цену!
0Какой законопроект может отменить желание множества людей жить в Москве? Ведь именно спрос по вашему недает цене снизиться... :)
0Да, но если власти запретят застройщикам получать прибыль, допустим более 20-30%, то это может частично стабилизировать цены в новостройках... Кроме того город или государство может частично компенсировать стоимость 1 кв. м жилья для льготников, молодых семей! Но честно говоря, в Москве где кружится такое количество денег, мне не верится что кто-то пойдет на такие беспрецедентные меры :)
0Когда в себестоимости 30% взносов чиновникам, то ограничивать прибыль, которую может получать застройщик 20—30% будет более чем безумие. Породит только «раздувание» на бумаге затрат, чтобы оправдать ту цену, которую считают нужной.
0В целом согласен с приведенными выше мнениями. Но попробую привести несколько аргументов, которые не позволяют быть полностью уверенным в том, что пузыря нет, а потому могут разнообразить сложившиеся здесь мнения :))
Вообще говоря, конечно, чтобы учесть все за и против считаю, что надежнее всего рассматривать самую простую модель спрос-предложение. Таким образом, считаю, что цена 2006-2007 годов отражала равновесие между спросом и предложением. Теперь следует взглянуть получше на предложение и спрос. На стороне предложения стоит правительство, которое в силу разных причин ограничивает его как в количественном отношении, так и увеличивая издержки строительства (сроки, подати и.т.д). На стороне спроса стоят доходы и желания граждан многих регионов России, оценить которые очень сложно...Однако я склонен предположить, что цена 2006-2007 отражала эти желания и возможности полностью и вроде бы все хорошо. Где же мог «скрываться» пузырь? А скрываться он мог в инвестиционной составляющей спроса: в открытых источниках не встречал четких оценок этой составляющей, а ведь их определенно было очень много и об это говорили еще задолго до кризиса. Кроме того, именно желание зарабатывать на росте цен недвижимости и было неизменным признаком других кризисов.
Так, например, на википедии можно найти следующие слова об индикаторах пузыря в США на рынке недвижимости в 2007-2008: «While homes had not traditionally been treated as investments subject to speculation, this behavior changed during the housing boom» http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime...
По моему мнению именно от объема (в % от общего количества) сделок с инвестиционными намерениями и зависит ответ на то, есть ли пузырь на рынке. Несмотря на все «особенности» и подконтрольности предложения правительству, часть спроса (инвестиционная) если вдруг «отвалится», то и будем наблюдать коррекцию вниз (лопанье пузыря). А то снижение цены, которое уже произошло (20—25%) я склонен считать эффектом снижения доходов населения, но не изменением желаний (инвестировать например). Кроме того чем бы это ни было, инвесторы пока что не «убежали» с рынка, а скорее замерли в ожидании — количество сделок малое, очевидно, что те, кто покупал квартиры, чтобы заработать пока еще ждут что будет дальше. А дальше может быть по-разному: если нефть быстро вернется на свои позиции, все опять поверят в рай на земле под названием Мск и пузырь продолжат надувать, в противном случае — нет, и тогда, может быть необходимость возвращать кредиты приведет к первым «подвижкам» инвесторов, которое может превратиться в комообразную волну продаж и снижения цен.
Все вышесказанное скорее мое понимание ситуации, почти не подвержденное фактами, которых к сожалению очень мало. Кроме того, как уже говорилось здесь (http://flime.ru/articles/35) обнаружить пузырь крайне сложно. Но на закуску приведу еще любопытный на мой взгляд факт: одним из технических индикаторов, на который ссылаются сейчас (например здесь: http://en.wikipedia.org/wiki/Real_est...) является т.н. «The Median Multiple» — отношение стоимости среднего жилища к среднему доходу семьи (дом. хозяйства). Так, по разным данным считается что это отношение в «нормальное» время не бывает выше 2,5—3, но во время образования пузыря в США это значение достигло сначала 4, а затем и больших значений, что и считается показателем пузыря. Понятно, что Россия не США, и что нельзя все сравнивать «напрямую», однако учитывая, что сама по себе ненаучность технических индикаторов позволяет нам свободно попробовать посчитать его для МСК, и даже, может быть сказать, что наверное «нормальное» соотношение цен на жилье и доходов в России и США должны быть похожими.
Так, по последним новостям (http://flime.ru/news/629) можно считать, что средняя зп в Мск примерно $1000, считаем, что в семье в среднем 2 работающих человека — т.е. суммарный доход $2000 или $24 000 в год. Посмотрим теперь на среднюю стоимость жилья: согласно сегодняшнему индексу, средняя стоимость кв.м. в Мск (http://www.irn.ru/gd/) около $3800 за кв. м Пусть, средняя квартира, например составляет 50 кв. м, тогда ее цена составляет $190 000, а отношение к годовому доходу составит 7,9 (!!!!) (если квадратура 40 — показатель составит 6,3), в то время как в США уже когда этот показатель достиг 4 стали считать, что такая цена уже не может быть оправдана платежеспособным спросом (конечным). Конечно, это не совсем научно делать такие выводы, но мне они кажутся любопытными: цена почти в 2 раза превышает «нормальную», согласно приведенному коэффициенту :)))
Да, еще можно провести обратный рассчет: какова должна быть стоимость кв. м, для того, чтобы при данном уровне доходов соотношение стало равным 3. Так, даже если считать среднюю квадратуру в 40 кв. м (очень занижено), то стоить кв. м должен около $1 800. :) Можно теперь гадать могут ли цены езе в 2 раза снизиться :)
P.S. насчет «непобедимости» власти на рынке: был один из пузырей недвижимости (во флориде в начале прошлого века), когда по некоторым данным была похожая ситуация с уверенностью касательно того, что цены могут лишь расти...и рай на земле и спекулятивные инвестиционные вложения и даже некоторые лица, которых относили к близким к правительству кругам успокаивали, что все «незыблемо». И все таки лопнул пузырь, хотя и ничего хорошего для экономики флориды это не принесло :)
+4Интересно получается, но если рассчитать отношение стоимости среднего жилища к среднему доходу семьи методом, который приведён выше Алексеем, только на примере другого города (Донецк, Украина), то получим коэффициент выше, чем в Москве!!! Так сегодня средняя зарплата в Донецке 2031 грн. (http://ukrstat.gov.ua/control/uk/loca..., это примерно $254. В тех же условиях (семья — 2 человека) суммарный доход — $508 или $6096 в год. Средняя стоимость кв. м. в Донецке около $1100. Если средняя квартира на 2х человек — 50 кв. м, тогда она стоит $55000, т.е. коэффициент составляет 9,0!!!
Если же рассматривать эту ситуацию в докризисный период, когда средняя з/п была 1931 грн. или $382,4, и средняя стоимость квадратного метра составляла $1800, то получим коэффициент — 9,8!!!
Получается, согласно приведенному коэффициенту, что в Донецке ещё более раздутый «пузыть», чем в Москве?!)))
+3Похоже на то, но только с оговоркой, что приведенный индикатор не имеет научного основания (в смысле определения пузырей) и может использоваться только в целях просто дополнительной информации.
Впрочем, этот индикатор имеет довольно прозаичное толкование — по определению это просто количество лет, которое нужно средней семье работать для того, чтобы купить среднюю квартиру. Похоже, что в Донецке семьям приходится сложнее :))))
0Не соглашусь с данным толкованием индикатора, что это «количество лет, которое нужно средней семье работать для того, чтобы купить среднюю квартиру». Если так, то следует учитывать и другие моменты. Например, в расчётах мы берём полную зарплату 2х людей и рассчитываем, однако нельзя забывать, что люди не могут так существовать, им надо кушать, где-то жить в данный момент, одеваться и так далее. Если из зарплаты вычесть все эти расходы и пересчитать данный индикатор исходя из полученной суммы, то рассчитываем коэффициент — 45!!! Так это ещё при условии, что люди всё же откладывают 20% от своего дохода, что на мой взгляд, довольно сложно при зарплате такого уровня. При меньшем проценте сбережений коэффициент, естественно, будет ещё выше.
Так что же всё-таки показывает данный индикатор? Существование «пузыря» на рынке или может быть уровень бедности населения?!
+1Давайте начнем с вопроса, есть ли пузырь.
Возьмем определение, приведенное в разделе "ответы flime":
"Пузырь — это существенное отклонение рыночной стоимости актива* от его внутренней стоимости. Внутренняя стоимость — это стоимость актива, рассчитанная из условия, что мы знаем, какие доходы он принесет нам в будущем, а также какому риску они подвержены"
Это определение применимо только в случае, если купленную квартиру мы собираемся сдавать в аренду. Тогда, мера "пузырчатости" - отношение стоимости квартиры к арендной ставке (некий условный "период окупаемости"). Если этот "период окупаемости" будет больше 5-7 лет, значит актив в данный момент интересно покупать только для перепродажи, и значит это пузырь. Если сейчас стоимость метра по данным irn.ru $3800, значит, чтобы это был пузырь, стоимость аренды должна быть меньше $500 за метр в год, или $2500 в месяц за квартиру 60 кв. м. Данных у меня нет, но, насколько я знаю, стоимость аренды сейчас намного ниже. Однако, это может быть следствием некоторых краткосрочных факторов, влияющих именно на рынок аренды (например, люди снижают арендную плату быстрее, потому что надеются, что дальше рынок восстановится, и боятся потерять хорошего арендатора), а также, что даже более важно, некоторых чисто российских психологических эффектов (об этом ниже).
Однако, это определение становится для нас бесполезным, если жилье покупается по своему основному назначению, т.е. для того, чтобы в нем жить. В этом случае, никаких доходов оно не приносит, и никакой внутренней стоимости не имеет. Можно, конечно, немного поиграться, и во-первых, сказать что наличие жилья позволяет своему обладателю жить в данном месте (Москве) и получать дополнительные доходы, поскольку зарплаты тут выше, а во-вторых, снова сравнить стоимость жилья с арендой, поскольку это альтернативы. Однако мне в данном случае больше нравится другое определение (и именно его я предлагаю пообсуждать): пузырем называется то состояние рынка, при котором для долгосрочного равенства платежеспособного спроса и предложения необходимо снижение цен относительно текущего уровня. Т.е., например, если сейчас средняя цена на метр $5000, и в ближайшие 20 лет будет в среднем строиться 5 млн метров в год, платежеспособный спрос должен составить $500 млрд. за эти 20 лет. Долгосрочность здесь нужна, во-первых, для того чтобы убрать эффект откладывания покупки, а во-вторых, чтобы можно было проще работать с влиянием кредитов на рынок (как правило, за этот срок любая ипотека уже выплачивается).
Так вот, с точки зрения этого определения, мне кажется, что пузыря скорее нет, потому что желающих иметь жилье в Москве по-прежнему много (несмотря на кризис), а объем строительства небольшой.
Теперь о том, что будет происходить с рынком дальше.
Во-первых, нужно сказать о том, что в РФ вообще и в Москве в частности очень низкая обеспеченность жильем, и судя по темпам строительства, устраняться этот разрыв будет еще очень долго (десятки лет). Значит, все это время будет сохраняться недообеспеченность жильем, и спрос будет по-прежнему велик. Второй фактор состоит в том, что на нашем рынке владение жильем и аренда жилья не являются такими же хорошими заменителями, как на большинстве зарубежных рынков. Для москвичей (особенно, старшего возраста), квартира является фундаментальной ценностью, которая обязательно "должна быть". Поэтому, во-первых, люди предпочитают купить квартиру, а не арендовать, при равной стоимости владения, а во-вторых, что даже более важно, люди предпочитают сдавать квартиру в аренду, а не продавать ее, какой бы низкой ни была арендная ставка. Именно этим, а не пузырем, мне кажется, объясняется соотношение между арендной ставкой и стоимостью жилья.
Исходя из этих факторов, можно сказать, что если предпосылки не изменятся, стоимость недвижимости должна будет восстановиться, и возможно даже, расти дальше.
Однако, и то, и другое – факторы «длинного действия». Они не мешают ценам колебаться в любых пределах в краткосрочном режиме. Поскольку недвижимость, это товар, покупку которого можно откладывать, цена на него очень сильно зависит от ожиданий, что формирует самосбывающиеся прогнозы – если на рынке есть ожидания снижения цен на недвижимость, они будут снижаться, и наоборот.
Могу привести два простых примера. Первый заключается в том, что когда до кризиса цена непрерывно росла, многие мои знакомые покупали квартиры с мотивацией «если цена еще вырастет, я уже не смогу себе этого позволить», т.е. спрос увеличивался благодаря ожиданиям. Второй пример – это нынешнее снижение цен на недвижимость. Есть ожидания, что цены будут падать, поэтому люди откладывают свои покупки, следовательно снижается спрос, и из-за него снижаются цены.
Сейчас слухи о возможных изменениях на рынке (общая ситуация во время кризиса, озвученные премьером цифры, смена градоначальника и др.) скорее свидетельствуют об ожиданиях снижения цен, поэтому наиболее вероятно, что цены в ближайшее время будут еще снижаться.
Однако ожидания – вещь, которая может изменяться очень быстро, именно поэтому, прогнозирование цен на недвижимость в краткосрочной перспективе – вещь неблагодарная :)
+4>если сейчас стоимость метра по данным irn.ru $3800, значит, чтобы это был пузырь, стоимость аренды должна быть меньше $500 за метр в год, или $2500 в месяц за квартиру 60 кв. м.
нужно еще учитывать, что кроме арендных платежей доход приносит и изменение цены квартиры — именно этим «объясняют» низкие (относительно) цены ставки аренды в прошлом. Даже сейчас, когда цена квартиры не растет и не приносит дополнительного к аренде дохода, я склонен считать, что просто не все еще перестроили свои ожидания. Кстати, в некоторые годы до этого рост цены обеспечивал период окупаемости в 3-4 года...+ аренда — вот вам и пузырь...
0Когда ты покупаешь актив не ради дохода от него, а ради роста цены (акцию, например, не ради дивидендов) - это и есть пузырь.
+1Ого, по-моему слишком сильное утверждение :) Поясните, пожалуйста, как же так получается, что купив нормальную акцию в надежде на рост ее цены, сразу образуется пузырь?
Есть компании которые не выплачивают дивидендов, а реинвестируют их. При этом даже если ты знаешь, что так будет продолжаться на протяжении 10 лет, то вложить деньги в хорошую компанию на 5 лет из расчета затем продать акцию дороже — не будет влиять на «пузырение»... :)
0Ну, во-первых, Алексей, можно на "ты".
А во-вторых, пузырь образуется не "сразу". Если один человек купил акцию в расчете на рост ее цены - еще ничего не значит. А вот если все покупают актив не за то, что он приносит доходы, а в расчете на то, что он в будущем подорожает - то такой подход отражает самую суть пузыря.
То же самое и с акциями. С компанией все нормально - она реинвестирует доходы, эти доходы реальны, и сама компания тоже. А вот акция этой компании (если мы говорим о малых пакетах, не влияющих на принятие решения) - бумага, связанная с этой компанией лишь номинально, и никаких реальных денежных потоков не приносящая. Поэтому она покупается только в спекулятивных целях, и значит это "пузырь".
Однако, это не означает, что этот пузырь должен обязательно когда-нибудь сдуться - вовсе нет, в один прекрасный момент компания может начать выплачивать дивиденды, а рынок может на это рассчитывать, например. Но пока такого не происходит, эта акция - пузырь.
+1По большей части согласен - основной драйвер пузыря, это ожидания будущей наживы. Добавлю пару мыслей.
Если мы говорим о росте "пузыря", то мы подразумеваем, что этот рост как-то можно мерить. Это очевидное, но очень важное заявление.
Если говорить о пузыре на рынке акций, то хорошим индикатором является индекс P/E (стоимость акций отнесенная на удельную прибыль на акцию). Если взглянуть как вел себя данный индекс по рынку в предкризисные периоды, то становится все наглядно:
http://en.wikipedia.org/wiki/File:SP5...
Предлагаю поштурмовать идею на предмет выработки индекса пузыря на рынке недвижимости в Москве. Мое предложение: отношение индекса цен на жилье в Москве к индексу зарплат в Москве.
Касательно сдутия пузыря - т.к. в нашем мире все ограничено/конечно, то готов доказать, что любой пузырь рано или поздно сдуется=) Бесконечно большой "пирамиды" быть не может.
+3С индексом пузыря все просто - это процентная ставка при инвестициях в активы, т.е. отношение ежегодного дохода, который приносит актив, к его стоимости. Величина, которую я приводил выше для рынка недвижимости (если мне не изменяет память, этот способ был запущен для измерения пузыря на рынке недвижимости с легкой руки Р.Шиллера)- "период окупаемости" является обратной к процентной ставке.
Действительно, если есть некоторая область инвестирования, в которую люди продолжают инвестировать при том, что процентные ставки там низки, значит они руководствуются спекулятивными целями, причем тем больше, чем ниже процентные ставки.
Если нам нужен индикатор, который увеличивается с ростом "пузырчатости", то это величина, обратная процентной ставке - стоимость актива деленная на доход, который он приносит. Для бизнеса это P/E, для недвижимости - отношение стоимости квартир к арендной плате, а для акций (если мы смотрим на глубоко миноритарные пакеты) я бы назвал отношение цены к дивидендам :).
Доказательство того, что любой пузырь рано или поздно сдуется, хотелось бы послушать. Есть, например, антиквариат, который весь целиком покупается для перепродажи, и никаких "реальных" доходов не приносит. Вы полагаете, что рынок антиквариата тоже рано или поздно сдуется?
+2Согласен, что аналоги P/E (как отношение цены к доходам) часто работают для многих активов/рынков, стоимость которых строится на доходах. Однако, не всегда доходный метод является определяющим в оценке актива, в частности недвижимости. Особенно на текущем рынке: если считать по арендным ставкам, то недвижимость сейчас переоценена. Следовательно, помимо дохода, есть и другие факторы, которые увеличивают ценность актива: например, потребность в жилье, которая выражается в повышенном спросе, которая увеличивает стоимость актива, не изменяя его удельную доходность (capital appreciation).
А вот рынок антиквариата - это очень интересный пример. Это как раз тот актив, который вообще не приносит текущего дохода и вся логика инвестирования расcчитана capital appreciation. Аналоги типа P/Е в данном случае не применимы и разгадать имеет ли место "пузырь" очень сложно. Я бы сравнил данный актив с вином, которое с каждым годом становится все дороже.
Касательно доказательства, что любой пузырь, выраженный в виде перегретого P/E (или аналогичного индикатора) конечен - напишу отдельно.
+1Согласен, что недвижимость, в данном случае, непростой актив, т.к. в большинстве случаев она все-таки покупается не для получения доходов, а для того, чтобы жить, поэтому подобного рода правила к ней не вполне применимы (писал об этом и раньше).
Но не согласен, что это связано с capital appreciation - как я уже писал, рост цен на активы, не подкрепленный ростом доходов от них, а связанный лишь со спекуляциями в расчете на дальнейший рост цен и являет собой природу пузыря. Поэтому capital appreciation не стоит отдельять от пузыря - в самом деле, ведь акции дот-комов тоже покупали в расчете на их акций, и долгое время такая стратегия работала, так что теперь, дот-комы - не пузырь?
0Хорошо, давай определимся в понятиях. Как обозвать тот эффект, что стоимость вина растет с каждым годом выдержки? Т.е. при этом меняется его рыночная стоимость. И именно на этот делает ставку инвестор.
Но даже не имея названия данного эффекта, но понимая его суть, открытым остается вопрос - как определить переоценил рынок мое "вино", или нет? Т.е. есть "пузырь" или нет? Я пока не придумал ответа...
На эту тему вспомнил тюльпанную лихорадку - классический пример пузыря. http://www.washprofile.org/ru/node/7834
0И правильно вспомнил!
Простой ответ - вино это пузырь, как тюльпаны. Поскольку оно не приносит реальных доходов, его "истинная" стоимость равна нулю, и цены на вино это всегда пузырь.
А тот, кого ты называешь инвестор - на самом деле спекулянт, уж извини :).
Но простой ответ, как обычно, неверен. Дело в том, что вино, кроме того, что его можно продавать, можно еще и пить. И чем больше выдержка, тем оно вкуснее (упрощенная модель :)). И если все-таки есть люди, которые могут купить 20-30-100-летнее вино и просто выпить его, тогда это уже не пузырь.
А реальную стоимость нужно определять исходя из того, сколько готовы люди заплатить за очень старое вино, чтобы просто его выпить. Только промежуток времени нужно очень большой брать, поэтому на практике оценить истинную стоимость вина почти невозможно.
0Вот мы и сошлись во мнениях=)
А именно определить "пузырчятость" рынка дорогих вин очень непросто.
Если бы было с чем сравнить...но, увы, рынок хорошо развит и цены отличаются только на транспортировку, таможню и наглость поставщиков-диллеров.
Исторические показатели тоже могут быть не репрезентативными - даже если сравнивать цены в реальном базисе (без учета инфляции), отношение общества к вину постоянно трансформируется.
0Сошлись в том, что непросто, но не сошлись в методах :)
И потом, непросто - не значит невозможно.
Кстати, мое мнение - антиквариат (и вино скорее всего тоже) таки переоценен. Но отстаивать не буду, это лишь мнение.
0Как я понимаю, метод определения пузыря на рынке вин предложен не был - расхождений тут быть не может.
Касательно индикаторов вида доход/цена - сошлись во мнениях.
0Как это не был?
Я же написал, что нужно смотреть, сколько готовы платить люди, которые собираются пить вино, а не хранить его, в тот момент, когда они собираются его пить. И исходя из этой цены, количества таких людей и их объемов потребления можно посчитать "истинную" цену, а значит, определить есть ли пузырь.
Или нужно подробнее, на примерах?
Что метод трудноосуществим я в курсе, но не невозможен.
-1VVV, не ясно, как твой метод применить.
Например, ты опросил множество желающих в тот момент, когда они собираются пить 10-летнее Шато де Монтифо и они сообщили, что в среднем они готовы заплатить за бутылку 1000 долларов.
Цена в магазине данного вина - 500 долларов. Себестоимость вина 100 долларов. Есть ли пузырь на данном рынке?
Мое мнение - можно смело писать диссертацию на тему.
0Описывать нормальную модель для диссертации не буду, да и редактор формул понадобится. В принципе да, согласен, по этому рынку можно написать диссертацию, и, наверняка, не одну.
Что касается элементарных вариантов, то глупых и упрощенных примеров мне хотелось избежать, потому как мне казалось что они и так всем понятны. Но если нет, изволь: предположим, люди пьют только 10летнее вино, ежегодный спрос на него постоянен и составляет $1 млн. Если ежегодно до 10летнего возраста доживает 10 000 бутылок, то их "справедливая" цена $1000. Если же рыночная цена выше, и раскупается только часть бутылок, а остальная перепродается, значит существует пузырь.
Чтобы быть проще, и чуть ближе к реальному рынку, я бы задался вопросом - насколько велика доля "винофонда", который не выпивается а перепродается, и что происходит с запасами - увеличиваются они или уменьшаются. Если запасы увеличиваются, а доля "спекулятивного" винофонда велика - это похоже на пузырь.
-1:)) Что-то я совсем уже непонимаю, что подразумеваем мы под пузырем? Насколько я понимаю, это ситуация в которой рыночная цена отличается от некоторой «истинной» цены сильно. Не могу провести логическую линию между толкованием пузыря и словами:
«если все покупают актив не за то, что он приносит доходы, а в расчете на то, что он в будущем подорожает - то такой подход отражает самую суть пузыря.»
Кстати, например, согласно модели DCF «истинная» стоимость компании в течение времени растет (с темпом, равным ставке дисконтирования), поэтому не вижу проблем, если например сегодня цена акции «истинная» и все покупают ее из расчета получить доходность от роста цены на уровне ставки дисконтирования :))
0Неужели провести эту логическую линию так сложно? Мне она казалось очевидной.
Если все покупают актив лишь исходя из того, что он в будущем подорожает, а не потому, что он генерирует денежные потоки, значит его "истинная" цена (рассчитанная исходя из потоков) намного меньше текущей цены, и значит, это пузырь.
Почему образуется пузырь? Потому что некий актив становится предметом спекуляций, и в результате его цена отрывается от реальности (доходов, которые этот актив может приносить). Но это становится уже неважным, потому что люди думают "ну цена все время растет, значит еще вырастет, поэтому я куплю и перепродам", и, таким образом, сами начинают участвовать в спекуляциях.
Предназначение твоего пассажа про DCF я не понял - вроде никто не говорил, что цены на активы не должны расти в принципе?
Просто если по акции не выплачивается дивидендов, то ее "истинная" цена, рассчитанная по методу DCF, равна нулю.
А если дивиденды выплачиваются, и растут, то, естественно, и "истинная" цена будет расти.
+2Гм..ну тогда давай с начала :)) :
Акция — право на часть актива под названием компания. Компания генерирует поток (в виде прибыли и пр.), при этом она по всем понятиям, в том числе по DCF имеет ненулевую стоимость (очевидно, на мой взгляд). Пусть компания не выплачивает дивидендов (и не будет еще 20 лет) — это не значит, что акция не генерирует поток, это значит что весь поток реинвестируется в подлежащий акции актив (компанию).На мой взгляд довольно логично, что если эти средства инвестируются хорошо и компания вместе с прибылью увеличиваются, то и стоимость этого актива растет, как растет и стоимость акции, как права(!!!) на долю от этого актива. Даже если все покупают акцию исходя из того, что растет стоимость компании (акция — доля от нее), никакого пузыря не будет.
Пузырь же возникнет например когда ожидания роста компании не соотнесется с реальными финансовыми показателями. Пока это не случается, — цена не станет слишком высокой, или спекулятивной,— до этого времени пузырь и не возникнет.
Отсюда вывод, что прямой и однозначной зависимости между массовыми покупками акции из расчета роста ее цены и обязательным наличием пузыря нет.
>Просто если по акции не выплачивается дивидендов, то ее "истинная" цена, рассчитанная по методу DCF, равна нулю.
Пример — компания выпустила 1 акцию, которая дает право на 100% акц. капитала. Ее владелец — владелец актива. Компания может не выплачивать дивиденды (а например только проценты по кредитам, и, например заработную плату директору в лице акционера). При условии, что компания генерирует положительный денежный поток — акция компании будет иметь стоимость выше нуля :)
0Сова, это все охренеть как интересно про право на долю, но пойди получи кусочек месторождения за свою акцию роснефти, тогда и поговорим :)
И не забудь, я специально везде оговаривал, что мы говорим о миноритарных пакетах.
А это значит, все, что у тебя есть - дивиденды.
0Хорошо, что я не акционер Роснефти :) Потому и получать пробовать не буду. Кроме того, зачем вообще это нужно? Как по мне это не относится к вопросу, вообще говоря ни для кого не секрет, что получить физически долю в предприятии на основе акции — нельзя.
Кроме того, какая разница миноритарий или нет? Если не получают миноритарии, мажоритарии тоже дивиденды не получают, и что, разве от этого акции одних — в цене, других — нет? :)
Я еще раз повторяю, что дело все в том, что цель заработать на росте цены акции даже, когда так делают многие — не обязательно приводит к пузырю, а только в отдельных условиях. В подтверждение своих слов привожу аргумент, что невыплата дивидендов не значит 0вой поток по акции — это эквивалентно реинвестированию.
P.S. В плане того, что конечно, в пределе по акции должны быть получены выплаты, иначе она бессмысленная я согласен.
0В том то и дело, что мажоритарии могут управлять выплатами дивидендов, и, соответственно, быть уверенными в том, что когда-нибудь они эти деньги получат. А миноритарии в этом быть уверены не могут, и все, что у них есть - это бумажка, которая без дивидендов ничего не стоит, потому что, как ты правильно сказал, получить физически долю в предприятии на ее основе нельзя.
Нет, цель заработать на росте цены, не обращая внимания на доходы (дивиденды) по активу - всегда приводит к пузырю, если такой целью начинает руководствоваться достаточно большое число людей.
Если ты согласен, что без выплат акция - пузырь, то я не понимаю, с чем ты споришь? Если ты миноритарий, и твоя компания никогда не платит дивидендов, с чего вдруг ты решил, что в пределе ты с этой акции получишь какой-то доход?
0Я совсем не спорю, а просто повторяю, что пузырь и покупка с целью дохода от роста цены, даже всеми покупателями — не однозначно связаны, тем более не стоит говорить «по определению» о возникновении пузыря.
На мой взгляд это почти очевидно, но постараюсь привести еще 1 пример:
есть предприятие с капиталом Х, оно всегда приносит за год 10% от Х в виде чистого денежного потока. При условии, что денежные потоки реинвестируются в предприятие оно будет каждый год дорожать на 10%. Кроме того, к предприятия есть 100 акций, причем все распределены между 100 миноритарными акционерами. Например все знают, что предприятие еще 5 лет будет все потоки инвестировать в себя точно, а что потом — не понятно. Если найдется, например 90 новых покупателей, которые готовы купить по 1 акции у 90 старых обладателей с целью заработать за год 10% от роста цены акции и через год перепродать акции еще кому нибудь — никаких пузырей не возникнет, можно даже не переживать по этому поводу. Тем более, нет смысла говорить о том, что пузырь возникает по определению.
Поэтому резюмируя говорю еще раз, что считаю неверной мысль:
>цель заработать на росте цены, не обращая внимания на доходы (дивиденды) по активу - всегда приводит к пузырю, если такой целью начинает руководствоваться достаточно большое число людей.
Так как не всегда приводит к пузырю.
0а вот здесь ты что называешь пузырем?
В моем понимании, если акцию, которая ничего не стоит (т.к. по ней не платят никаких дивидендов и неизвестно когда будут платить, возможно никогда), покупают за какие-то деньги - это уже пузырь, он просто небольших размеров. Поскольку отрыв цены актива от "истинной" стоимости уже произошел.
И повторю еще раз, хоть ты с этим и несогласен, но если торгующие перестают обращать внимание на фундаментальную цену - всегда появляется пузырь. Твой пример в данном случае ничего не доказывает, потому что он гипотетический (я доказал что пузыря нет, потому что предположил что его нет :)))
0Ситуация не гипотетическая и изначально предположения, что пузыря нет я не делал. Предположением было лишь устройство компании, которое вполне реалистично, как по мне :)
Акция по которой не платят дивидендов не всегда стоит 0, потому что потом когда нибудь заплатят. Более того, она может стоить вполне соответственно стоимости предприятия.
Впрочем, думаю смысла далее вести дискусиию нет, так как уже слишком сильно отклонились от темы пузыря на рынке недвижимости Москвы. Предлагаю подвести итог: насколько я понял, ты считаешь, что сам факт покупки актива с целью получения дохода от роста его цены является верным признаком появления пузыря. Судя по данным, о которых я слышал таких покупок квартир в Москве очень много, поэтому верно ли я понимаю, что по-твоему пузырь существует?
0Ты предположил, что люди купят акции компании по цене, в точности соответствующей росту ее денежных потоков. А потом из этого предположения вывел, что пузыря нет :))
"Потом когда нибудь заплатят" будет чего-то значить, когда будет известно а) когда это потом, б) сколько заплатят и в)с какой вероятностью. До тех пор, пока ничего из этого не известно, эта акция стоит ровно 0.
Я не считаю, что "сам факт покупки актива с целью получения дохода от роста его цены является верным признаком появления пузыря", и объясняю это уже второй раз. Постарайся не упрощать мое суждение до удобной тебе формулировки.
Итак, факт покупки актива с целью получения дохода от роста его цены является верным признаком появления пузыря только при условии выполнениях всех нижеследующих условий:
1) Ожидания от роста цены не соответствуют ожиданиям от роста дохода
2) Спекулятивной торговлей занимается очень значительная часть игроков рынка (чем больше часть, тем больше пузырь)
3) И все это, естественно, относится лишь к определению пузыря, связанному с "истинной" стоимостью.
Что касается Московского рынка, то как я уже писал ранее, я считаю, что если исходить из определения пузыря, связанного с "истинной" стоимостью, то на московском рынке недвижимости пузырь несомненно есть. Однако, я считаю более правильным исходить из другого определения (связанного с долгосрочным балансом конечного спроса и предложения), и согласно ему пузыря на рынке недвижимости нет.
Дискуссия и мне, честно говоря, надоела, поэтому если все-таки интересно ее продолжить, предлагаю сделать это при личной встрече :)
0